Bất động sản văn phòng: Nhiều lựa chọn mặt bằng Hạng A 

Nhu cầu thuê văn phòng đáp ứng được các tiêu chuẩn bền vững đã gia tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Sau Covid, các tiêu chí lựa chọn văn phòng của khách thuê cũng thay đổi theo chiều hướng ưu tiên các tòa nhà mới, tập trung vào các yếu tố xanh, nâng cao sức khỏe thể chất, tinh thần và tối ưu tương tác với nhân viên.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Sự dịch chuyển mạnh mẽ về nhu cầu khách thuê đã phần nào đẩy mạnh tính cạnh tranh giữa các tòa nhà, tạo ra áp lực về giá thuê cho các tòa nhà cũ, không đáp ứng được tiêu chí về môi trường. Việc xanh hóa các tòa nhà văn phòng gần như đã trở thành yêu cầu thiết yếu. Do đó, chủ đầu tư các dự án cần có chiến lược đầu tư hoặc cải tạo lại văn phòng Khách thuê cần có sự chuẩn bị kỹ càng để thích ứng và tìm kiếm mặt bằng phù hợp với chiến lược mở rộng cũng như các cam kết ESG đã đề ra.”

Theo báo cáo Prime Benchmark của Savills công bố tháng 1/2023, trong tương quan với các thị trường khác trong khu vực, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, song hành cùng các thị trường Singapore, Seoul hay Đài Loan. Tuy nhiên, giá thuê văn phòng Hạng A vẫn ở mức trung bình trong tương quan với các thị trường khác, đơn cử như tại thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê gộp trung bình là 62,4USD/m2 và tại Hà Nội là 41,3 USD/m2. Trong khi đó tại Seoul, giá thuê được ghi nhận tại mức 96,3 USD/m2, Singapore là 100,5 USD/m2 và Hong Kong, thị trường có giá thuê cao nhất, là 208,6 USD/m2. Trong thời gian tới, giá thuê Hạng A dự kiến tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng nhẹ, tại mức 3% nhờ nguồn cung Hạng A mới.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, các khách thuê đang phải đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý khi xin phê duyệt mặt bằng mới, đặc biệt khi thuê tại các tòa nhà có công năng linh hoạt như văn phòng và thương mại dịch vụ nói chung. Khó khăn điển hình là các hoạt động liên quan đến xin cấp phép phòng cháy chữa cháy (PCCC). Bà Minh chia sẻ các quy định về an toàn PCCC được siết chặt hơn sẽ khiến nhiều khách thuê doanh nghiệp gặp khó khăn cả về tiến độ chuyển trụ sở văn phòng lẫn chi phí đội lên so với ngân sách ban đầu.

Theo Nghị định 136 có hiệu lực từ đầu năm 2021 và các Thông tư hướng dẫn ban hành rải rác từ đầu năm 2022, danh mục dự án công trình phải thẩm duyệt thiết kế PCCC của doanh nghiệp đã tăng hơn trước. Song, chỉ trong 18 tháng, từ giữa 2021 đến nay, đã có 3 văn bản quy phạm pháp luật quy định về các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật khác nhau trong PCCC được ban hành, thay thế, bổ sung lẫn nhau. Việc liên tục thay đổi đã khiến doanh nghiệp gặp khó để điều chỉnh, chuyển đổi các điều kiện đáp ứng. Thậm chí đã xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp đang đầu tư theo quy định cũ, tới khi thẩm định lại không thể đáp ứng được theo quy định mới, dẫn đến không giải quyết được tình hình, gây kéo dài thời gian thẩm định và cấp phép.

“Việc siết chặt các quy định về PCCC đã khiến chi phí đầu tư văn phòng mới cho doanh nghiệp bị đội lên cao. Theo thông lệ, chỉ sau khi được phê duyệt về PCCC thì doanh nghiệp mới được sử dụng diện tích văn phòng mới đã thuê. Trong khi đó, thời gian tính phí thuê có thể đã được doanh nghiệp và chủ đầu tư thống nhất từ trước. Do vậy, việc kéo dài thời gian thẩm định PCCC khiến doanh nghiệp chưa thể chuyển về mặt bằng mới nhưng vẫn phải chi trả chi phí thuê, tạo ra áp lực về chi phí rất lớn cho khách thuê”.

Về triển vọng, Bà Minh chia sẻ, thị trường văn phòng Hà Nội đang có các dự án đáng chú ý, trong đó nổi bật là dự án Grand Terra – 36 Cát Linh. Tòa nhà Grand Terra – 36 Cát Linh bao gồm 6 tầng văn phòng, 2 tầng bán lẻ và 4 tầng hầm để xe, cung cấp diện tích rộng rãi phục vụ nhu cầu của khách thuê và khách ghé thăm.

Trên tổng diện tích cho thuê lên tới 20,536 m2 mặt sàn Hạng A, mỗi sàn đạt trung bình trên 2,000 m2 với mặt sàn nâng và trần hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi để công ty sắp xếp, bố trí không gian làm việc linh hoạt. Đặc biệt, thiết kế thông tầng giữa tầng 7 và tầng 8 cũng gia tăng tính kết nối giữa các tầng. Khi đi vào vận hành, tòa nhà Grand Terra – 36 Cát Linh được kỳ vọng sẽ mang tới không gian làm việc truyền cảm hứng, sáng tạo và tiện nghi, góp phần nâng tầm giá trị bất động sản và thúc đẩy hoạt động kinh tế quận Đống Đa nói riêng, thành phố Hà Nội nói chung.

“Khách thuê vẫn có nhiều lựa chọn về mặt bằng chất lượng cao trong tương lai. Với sự kiện đặc biệt hướng tới khách thuê doanh nghiệp, chúng tôi mong muốn mang đến những thông tin cập nhật nhất về tình hình hoạt động của thị trường văn phòng và các tư vấn mang tính chất kịp thời, hữu ích cho khách thuê trong quá trình tìm thuê mặt bằng văn phòng cũng như quản lý quá trình thuê.

Điểm mấu chốt luôn nằm ở việc doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng, lên kế hoạch sớm cho việc thay đổi văn phòng, đặt chất lượng dự án và uy tín của chủ đầu tư lên hàng đầu. Chủ đầu tư cũng cần được tư vấn và hỗ trợ về các giải pháp văn phòng từ các đơn vị chuyên nghiệp ngay từ giai đoạn lên kế hoạch để được hỗ trợ và tư vấn giải pháp văn phòng phù hợp từ các đơn vị chuyên nghiệp như Savills. Với những bước chuẩn bị kĩ càng khách thuê doanh nghiệp mới có thể tránh được các chi phí không đáng có trong quá trình cho thuê, kiếm soát được rủi ro, đặc biệt là hài lòng với nơi được chọn làm văn phòng và gắn bó lâu dài”.